Uitnodigingskader wonen buitengebied

Op 26 oktober 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek het zogenoemde Uitnodigingskader wonen buitengebied vastgesteld. We vinden het belangrijk om de inhoud van het uitnodigingskader te delen en aan u toe te lichten. In dit uitnodigingskader zijn nieuwe en ruimere mogelijkheden opgenomen voor ontwikkeling van woningbouw in het buitengebied, in ruil voor sloop van gebouwen die vrijkomen in combinatie met inpassing van de plannen in het landschap. Ook biedt het uitnodigingskader ruimere mogelijkheden voor splitsing van woningen en de ontwikkeling van een landgoed.

Voor wie is het uitnodigingskader?

De vaststelling van het uitnodigingskader heeft gevolgen voor iedereen die in het buitengebied van onze gemeente woningbouwplannen heeft. Daarnaast kan het ook van belang zijn voor mensen die in het buitengebied wonen, er grond hebben of op een andere manier betrokken zijn. Op deze pagina leggen we u uit wat de vaststelling van dit nieuwe beleid voor u betekent.

Waarom dit uitnodigingskader?

Tot nu toe werkten we met het beleid met de titel ‘Lokale kwaliteitscriteria woningbouw’. Op het gebied van woningbouw in het buitengebied waren de mogelijkheden binnen dit beleid beperkt. Omdat we hebben gemerkt dat er veel vraag is naar meer flexibel beleid, proberen we aan deze vraag te voldoen met ons nieuwe beleid.

Wat is het uitnodigingskader?

Belangrijke waarden van het buitengebied zijn het zo kenmerkende landschap, de rust en de ruimte. Dit wil de gemeente graag zo houden. Als iemand iets in het buitengebied wil bouwen, geldt altijd het ‘voor wat, hoort wat’-principe. Dit wil zeggen dat als daar een woning gebouwd wordt, het buitengebied er in zijn geheel op vooruit moet gaan.

Het verbeteren van het buitengebied kan op verschillende manieren. Zo kan bebouwing die vrijkomt gesloopt worden, maar er kunnen ook landschapselementen of natuur worden aangelegd. Dit alles kan punten opleveren, de zogenaamde ‘ontwikkelruimte’. Deze ‘ontwikkelruimte’ kan worden ingezet voor de bouw van nieuwe woningen, maar ook voor bijvoorbeeld het toestaan van meer bijgebouwen bij een bestaande woning.

Wat verandert er hiermee?

Zoals hiervoor al genoemd, waren de mogelijkheden voor woningbouw beperkt in het oude beleid. Het oude beleid kende namelijk drie mogelijkheden:

• Woningsplitsing;
• Het stichten van een landgoed;
• Het bouwen van een woning in ruil voor het slopen van vrijkomende agrarische bebouwing (functieverandering).

Het Uitnodigingskader wonen buitengebied komt in de plaats van de Lokale kwaliteitscriteria woningbouw op het gebied van woningsplitsing, landgoedontwikkeling en functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing.

Kenmerkend bij het oude beleid, de Lokale kwaliteitscriteria woningbouw, was dat er strikte minimale vereisten waren. Zo was voor het stichten van een landgoed minimaal 5 hectare grond nodig. Het bouwen van een woning kon pas vanaf minimaal 750 vierkante meter aan sloopmeters.

Met het uitnodigingskader worden deze minimale eisen flexibeler. Zo kunnen sloopmeters en het aanleggen van natuur gecombineerd worden. Op die manier wordt er zogenaamde ‘ontwikkelruimte’ gecreëerd. Hierbij kost een kleine woning minder ontwikkelruimte dan een grote woning, waardoor het beleid ook op dit vlak ruimere mogelijkheden biedt. Ook kan ontwikkelruimte die op de ene locatie wordt verkregen, worden ingezet op een andere locatie.

Hoe werkt het?

Het onderstaande stappenplan geeft een overzicht van alle stappen die tijdens het proces doorlopen worden. Dit sluit aan bij de werkwijze “Aanvraag initiatief principeverzoek”.

Stap 1: Keukentafelgesprek

De initiatiefnemer neemt contact op met het team Ruimtelijke Ontwikkeling van de gemeente om een afspraak te maken voor een keukentafelgesprek. U kunt ook direct een intakeformulier indienen (stap 3). Als u nog vragen heeft over of het uitnodigingskader voor uw plan geschikt is, raden we u aan om een keukentafelgesprek in te plannen. Dit gesprek wordt gehouden op de locatie waar de geplande ontwikkeling plaatsvindt. De ideeën en mogelijkheden op basis van het beleid kunnen we dan met u bespreken.

Aanmeldformulier keukentafelgesprek

Stap 2: Analyse initiatiefnemer

Op basis van het keukentafelgesprek werkt de initiatiefnemer zijn of haar plannen uit op basis van het uitnodigingskader.

Stap 3: Indienen principeverzoek

Het uitgewerkte plan wordt als principeverzoek ingediend bij de gemeente Oude IJsselstreek. Hiervoor gebruikt u het intakeformulier op de website. Het plan moet duidelijk maken wat de kern is van de geplande ontwikkeling en bevat de volgende documenten:

• Een omschrijving van de huidige situatie, weergegeven op een luchtfoto of situatietekening.
• Een omschrijving van de nieuwe situatie, bestaande uit een onderbouwing en een situatietekening. We adviseren u om daarvoor een stedenbouwkundig adviesbureau in te schakelen. In de onderbouwing omschrijft u hoe u invulling gaat geven aan de uitgangspunten en spelregels uit het uitnodigingskader. Zo wordt duidelijk op welke wijze de ontwikkelpunten worden verkregen en hoe deze worden ingezet.
• De landschappelijke inpassing en erfinrichting werkt u op hoofdlijnen uit.
• Bij een verzoek dat niet past binnen het beleid, maar wel wenselijk is vanuit de gemeente, kan er naar een maatwerkoplossing worden gezocht. In dat geval moet er dit duidelijk aangegeven worden. Daarnaast moet uitgebreid worden onderbouwd op welke manier u meerwaarde creëert.

De gemeente Oude IJsselstreek beoordeelt het principeverzoek en geeft daarop een reactie.

Stap 4: Verdere planuitwerking

Bij een positieve reactie van burgemeester en wethouders – eventueel met opmerkingen waarmee in de verdere uitwerking rekening gehouden moet worden – kan het plan verder worden uitgewerkt. Zo wordt het erfinrichtingsplan met landschappelijke inpassing gedetailleerder uitgewerkt, wordt de eventuele aanleg van landschapselementen verder uitgewerkt, worden noodzakelijke onderzoeken voor de ruimtelijke procedure uitgevoerd en wordt een concept-omgevingsplan opgesteld. Het geheel kunt u vervolgens ter beoordeling indienen bij de gemeente.

Stap 5: Formele procedure

Als de planuitwerking akkoord is, kan de formele procedure worden opgestart. Voorwaarde hiervoor is dat de planuitwerking klaar is, dat alle opmerkingen zijn verwerkt en dat de onderzoeken akkoord zijn. Het ontwerp-omgevingsplan wordt dan ter inzage gelegd.

Voorbeelden

Hieronder zijn een tweetal fictieve scenario’s uitgewerkt met de bijbehorende berekening. Het uitnodigingskader biedt veel meer mogelijkheden dan in deze twee scenario’s zijn uitgewerkt.

Scenario 1

In het buitengebied ligt een erf. Hierop staat een agrarische bedrijfswoning met daarbij 775 m2 aan koeienstallen en andere bijbehorende bouwwerken. Ook heeft het erf diverse voersilo’s en kuilvoerplaten. Alle gebouwen op dit erf hebben geen asbest op het dak liggen. De bewoners van het erf willen een vrijstaande woning met een inhoud van 1000 m3 op het erf bijbouwen. Daarnaast wordt de huidige bedrijfswoning omgezet naar een ‘normale’ woning en wordt er 150 m2 aan bijgebouwen behouden. De rest van de stallen en bijgebouwen wordt gesloopt.

Ontwikkelruimte creëren:

Op het erf staan in totaal 775 m2 aan stallen en bijbehorende bouwwerken. Hiervan blijft 150 m2 aan bijgebouwen staan voor de bedrijfswoning die wordt omgezet naar een normale woning.

De overige 625 m2 aan gebouwen worden gesloopt. Per 25 m2 wordt er 4 punten aan ontwikkelruimte gecreëerd. Dit levert 100 ontwikkelpunten op, volgens de volgende berekening: 625 : 25 = 25 (afronden niet van toepassing), 25 x 4 = 100 punten.

Op de locatie zijn 50 m2 aan voersilo’s, inclusief onderplaat en 450 m2 kuilvoerplaten. Deze worden ook verwijderd (totaal 500 m2). Per 25 m2 wordt er 1 punt aan ontwikkelruimte gecreëerd. Dit levert 20 punten op, volgens de volgende berekening: 500 : 25 = 20 punten.

Ontwikkelruimte inzetten:

Door de sloop van de stallen, bijgebouwen, silo’s en kuilvoerplaten worden er 120 punten aan ontwikkelruimte gecreëerd. Hiervoor kan een woning met een maximale inhoud van 750 m3 worden bijgebouwd. De bewoners van het erf willen echter een woning van 1000 m3 bouwen.

Om de gewenste extra woning van 1000 m3 te kunnen bouwen, moeten er 160 punten aan ontwikkelruimte worden ingezet. De bewoners komen dus nog 40 punten tekort.

Bij deze woning mag er maximaal 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken gebouwd worden.

Extra ontwikkelruimte creëren:

Om deze benodigde 40 ontwikkelpunten te creëren, kiezen de initiatiefnemers ervoor om landschapselementen aan te leggen. Deze landschapselementen moeten zijn gelegen buiten (de randen van) het erf en tellen niet mee bij de standaard landschappelijke inpassing.

Voor iedere 100 m2 aan te leggen landschapselementen ontstaat 1 punt aan ontwikkelruimte. Voor de 40 benodigde ontwikkelpunten, dient er dus 4000 m2 landschapselementen aangelegd te worden.

Aandachtspunt

Los van de aanleg van landschapselementen dient ook het erf landschappelijk ingepast te worden. Hiermee worden er geen punten verdiend onder het uitnodigingskader. Dit hoort bij de ontwikkeling van een erf.

Scenario 2

In het buitengebied ligt een erf, met de bestemming wonen. De bewoners willen een extra woning met een inhoud van 500 m3 aan het erf toevoegen. Bij deze woning willen ze 150 m2 aan bijgebouwen bouwen. Op dit erf is geen agrarische bebouwing meer aanwezig, dat gesloopt kan worden.

Ontwikkelruimte inzetten:

Om het initiatief mogelijk te kunnen maken zijn er, moeten er ontwikkelpunten gecreëerd worden. Voor een nieuwe woning van 500 m3 zijn 80 punten benodigd. Het maximale oppervlakte bijbehorende bouwwerken bij deze woning is 100 m2, alleen willen de initiatiefnemers bij de nieuwe woning 150 m2 bijgebouwen. Door meer ontwikkelruimte te creëren, kunnen er ook meer bijgebouwen worden gerealiseerd.

Voor 50 m2 extra oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, zijn 20 extra ontwikkelpunten nodig. Voor een woning van 500 m3 met 150 m2 aan bijgebouwen, moeten in totaal 100 ontwikkelpunten worden ingezet.

Ontwikkelruimte creëren:

Om aan de benodigde ontwikkelpunten te komen, heeft de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten met een gestopte varkensboer. Hij mag de ontwikkelpunten overnemen die worden gecreëerd, door de sloop van de varkensstallen op de locatie. De varkensstallen op de locatie hebben asbest op het dak en zijn 500 m2 groot. Daarnaast is er een mestkelder van 200 m2.

De varkensstallen van 500 m2 worden gesloopt. Bij stallen zonder asbest wordt er per 25 m2 4 punten aan ontwikkelruimte gecreëerd. Om de sloop van asbesthoudende gebouwen te stimuleren levert de sloop van deze gebouwen 15% meer ontwikkelruimte op dan sloop van gebouwen zonder asbest. Voor dit initiatief levert dat 92 ontwikkelpunten op, volgens de volgende berekening: 500 : 25 x 1,15 = 23 (afronden niet van toepassing), 23 x 4 = 92 punten.

Ook wordt de mestkelder van 200 m2 verwijderd. Per 25 m2, wordt er 1 punt aan ontwikkelruimte gecreëerd. Dit levert 8 punten op, volgens de volgende berekening: 200 : 25 = 8 punten.