Veelgestelde vragen over de WOZ en uw belasting aanslag

Een taxatieverslag is geen taxatierapport, zoals u dat van een makelaar kent. Het taxatieverslag bevat minder gegevens en is eenvoudig van opzet. Op het taxatieverslag ziet u de gegevens van uw woning zoals ze bij ons bekend zijn. Hierop staat onder andere het type woning, de gebruiksoppervlakte, het bouwjaar en de grondoppervlakte vermeld. Verder staat op het taxatieverslag een onderbouwing van de WOZ-waarde van uw woning. Deze onderbouwing is de vermelding van een aantal vergelijkbare woningen dat verkocht is rond de waardepeildatum. De vergelijkbare woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning.

De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is een waardering van onroerend goed. Dit kan een woning zijn, maar ook een bedrijfspand, een perceel onbebouwde grond of een openbaar gebouw zoals een school of een sportkantine. De gemeente stelt de waarde van woningen en andere panden vast met de afgesproken regels van de wet WOZ, en dat gebeurt jaarlijks. De Waarderingskamer in Den Haag is toezichthouder en controleert of gemeenten de regels van de wet WOZ goed uitvoeren.

Bij het bepalen van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2024 is uitgegaan van het bedrag dat de woning zou opbrengen op de waardepeildatum (1 januari 2023) wanneer het leeg verkocht zou zijn en onmiddellijk in gebruik zou kunnen worden genomen. Dit is de vrije verkoopwaarde van de woning. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals bijv. erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden. 

Het bepalen van de WOZ-waarde van alle woningen is deels een geautomatiseerd proces. De gemeente werkt daarbij met modellen. Medewerkers vullen zo'n model met een grote hoeveelheid gegevens over de woningmarkt. Die gegevens worden daarna door de computer geanalyseerd. Zowel objectkenmerken als marktgegevens spelen daarbij een rol. Objectkenmerken zijn bijvoorbeeld: type woning, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, ligging en onderhoudstoestand. De gemeente moet deze gegevens voortdurend actueel houden. Marktgegevens zijn bijvoorbeeld de verzamelde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt.

Bij het gebruik van al deze gegevens wordt uitgegaan van de zogenaamde waardepeildatum. De waardepeildatum ligt op 1 januari van het jaar voorafgaande aan het huidige belastingjaar, in het verleden dus. Dit geeft ons de tijd om de verkoopprijzen met veel aandacht te analyseren. Natuurlijk houden we rekening met de ontwikkeling van de prijzen in deze periode. De geanalyseerde gegevens worden door de computer gebruikt om een nieuwe WOZ-waarde te berekenen. De WOZ-waarde voor belastingjaar 2024 heeft dus 1 januari 2023 als waardepeildatum.

Tussen de waardepeildatum en het begin van bijbehorend belastingjaar kunnen er wijzigingen zijn geweest aan een woning of pand zoals bouw, verbouw, wijziging van bestemming of afbraak. Als dit zo is dan wordt de WOZ-waarde vastgesteld naar de staat waarin de woning of het pand zich bevindt bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dan spreken we van de toestandsdatum in plaats van de waardepeildatum.

De WOZ-waarde is het geschatte bedrag van een woning wanneer die op de waardepeildatum zou zijn verkocht. Als een woning in het afgelopen jaar niet gekocht of verkocht is, dan is er geen recente verkoopprijs waardoor WOZ-waarde niet op basis van deze verkoopprijs kan worden vastgesteld. Vandaar dat een woning dan wordt vergeleken met vergelijkbare woningen om zo een passende waarde te vinden bij een woning. Deze vergelijking wordt gemaakt op basis marktgegevens zoals verkoopprijzen van vergelijkbare woningen en op basis van objectkenmerken zoals: bouwjaar, type woning (vrijstaand, rijwoning, appartement e.d.) en gebruiksoppervlakte.

Via de website wozwaardeloket.nl kunt u de WOZ-waarde van een woning opvragen bijvoorbeeld om deze te vergelijken met andere woningen. Het WOZ-waardeloket is een landelijke voorziening, zodat iedereen WOZ-waarden van woningen door het hele land kan opvragen. De gegevens kunt u daar gratis raadplegen.

Ga naar WOZ-Waardeloket.nl

De gebruiksoppervlakte is de oppervlakte in uw woning (het aantal vierkante meters) dat gebruikt kan worden om te wonen. Hierbij moet de stahoogte minimaal 1,5 meter zijn. Aangebouwde delen zoals een garage, berging, erker, aanbouw of dakkapel horen ook bij de gebruiksoppervlakte. Als uw woning meer dan 1 woonlaag heeft (bijvoorbeeld de begane grond en een 1e verdieping), dan wordt de gebruiksoppervlakte (het aantal vierkante meters) van alle woonlagen bij elkaar opgeteld. Ook kelders onder de woning behoren tot de gebruiksoppervlakte van uw woning.

De gebruiksoppervlakte is de standaard meetmethode waarmee bijvoorbeeld makelaars, taxateurs, woningbouwverenigingen, beleggers in vastgoed en bouwmaatschappijen werken. In de landelijke wetgeving is bepaald dat ook gemeenten deze methode moeten gebruiken bij het bepalen van de WOZ-waarde van uw woning. Hiervoor wordt een meetmethode gebruikt die is afgeleid van een landelijk meetmethodiek, de NEN2580.

Dit is een landelijke meetmethodiek. Het is dé Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw.

Vanaf 2022 moeten alle WOZ taxaties van woningen op vierkante meters (gebruiksoppervlakte) gebaseerd zijn. Dit is een landelijke verplichting waardoor we van kubieke meters naar vierkante meters over zijn gegaan. Dit zorgt landelijk voor duidelijkheid en eenheid voor woningeigenaren. Om ervoor te zorgen dat iedereen zich houdt aan deze regels worden gemeenten gecontroleerd door de Waarderingskamer.

Het aantal vierkante meters (gebruiksoppervlakte) wordt bepaald door de binnenzijde van uw woning op te meten. De meting gaat van binnenzijde buitenmuur naar binnenzijde buitenmuur. Hierbij worden alle verdiepingen gemeten en wordt alles bij elkaar opgeteld.

Als er delen van uw woning zijn waarbij de stahoogte minder dan 1,5 meter is (bijvoorbeeld onder een schuine kap) dan telt die oppervlakte niet mee. Wat wel meetelt zijn aangebouwde delen zoals een garage, een aanbouw, een bijkeuken, een erker, een dakkapel of een aangebouwde berging. Ook kelders onder de woning behoren tot de gebruiksoppervlakte van uw woning.

Als u het niet eens bent met de opgelegde belastingaanslagen of de WOZ-beschikking, kunt u binnen zes weken na de dagtekening van het aanslagbiljet een bezwaarschrift indienen. 

Meer informatie over bezwaar maken

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor de heffing van de onroerendezaakbelastingen (OZB). De OZB wordt geheven van de eigenaren van woningen en niet-woningen en van de gebruikers van niet-woningen. Gebruikers van woningen krijgen sinds 2006 geen aanslag OZB meer. De OZB wordt berekend naar een percentage van de WOZ-waarde. Dit percentage verschilt per gemeente. De WOZ-waarde wordt door de gemeente doorgegeven aan het Waterschap en de Rijksbelastingdienst. Zij gebruiken de WOZ-waarde ook voor het heffen van belastingen. Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de aanslag watersysteemheffing gebouwd. De Rijksbelastingdienst gebruikt de WOZ-waarde onder andere voor de berekening van het eigenwoningforfait en de erf-en schenkbelasting.

De WOZ-waarde op de WOZ-beschikking geldt voor één kalenderjaar. Voor het kalenderjaar 2024 ontvangt u een WOZ-beschikking waarin de waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2023 is bepaald. De waarde in de beschikking staat voor dit kalenderjaar vast en verandert dit jaar niet meer met prijsstijgingen of prijsdalingen op de huizenmarkt. Veranderingen in de huizenmarkt zijn pas van invloed op de WOZ-waarde van het volgende kalenderjaar. 
De situatie-toestand per 1 januari 2024 is bepalend. Verbouwingen en/of slopen worden meegetaxeerd in de WOZ-waarde van het belastingjaar 2024. Als uw woning in 2023 is verbouwd kan dit dus betekenen dat uw WOZ-waarde per 1 januari 2024 hoger is. U ontvangt dan een WOZ-beschikking voor uw woning zoals die er op 1 januari 2024 staat. De woning is wel gewaardeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2023.

Ja, u kunt de WOZ-waarde soms voor de aanvraag van een hypotheek gebruiken. Een aantal banken accepteert dat. Daarnaast accepteert een aantal verzekeringsmaatschappijen de WOZ-waarde voor premieberekening van de opstalverzekering en inboedelverzekering. 

De nieuwe WOZ-beschikking die u in 2024 heeft ontvangen, geldt voor het belastingjaar 2024.  Deze nieuwe WOZ-waarde dient u te gebruiken bij uw aangifte inkomstenbelasting 2024. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2023 dient u nog de WOZ-waarde te vermelden die vastgesteld is per waardepeildatum 1 januari 2022. Deze waarde staat vermeld op de aanslag gemeentelijke belastingen 2023.

Een eigen woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt valt in box 1 van de inkomstenbelasting. Als u een eigen woning heeft, moet u een bepaald bedrag als inkomen op uw aangifte inkomstenbelasting aangeven, het zogenaamde eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait). Het eigenwoningforfait is een bedrag dat afhankelijk is van de waarde van de woning. Voor het bepalen van de waarde van de eigen woning gaat u uit van de WOZ-waarde. De nieuwe WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2023 dient u te gebruiken bij uw aangifte inkomstenbelasting 2024. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2023 dient u nog de WOZ-waarde te vermelden die vastgesteld is per waardepeildatum 1 januari 2022. Deze waarde is vermeld op de aanslag gemeentelijke belastingen 2023.

Het forfaitpercentage van de WOZ-waarde van de eigen woning bedraagt in 2024:

Als de WOZ-waarde meer is danmaar niet meer danbedraagt het forfaitpercentage
-€ 12.5000%
​€ 12.500€ 25.0000,10%
€ 25.000€ 50.0000,20%
€ 50.000€ 75.0000,25%
€ 75.000€ 1.320.0000,35%
​€ 1.320.000en hoger€ 4.620 plus 2,35% van de eigenwoning waarde voor zover deze uitgaat boven € 1.320.000

Voorbeeld

De WOZ-waarde van uw eigen woning is € 280.000. Het percentage waarmee het eigenwoningforfait berekent wordt is: 0,35%. De berekening van uw eigenwoningforfait is dan als volgt: € 280.000 x 0,0035% = € 980. Dit bedrag wordt bij uw inkomen opgeteld als u de aangifte voor de inkomstenbelasting 2023 invult op de website van de Rijksbelastingdienst.

Voor de heffing van de inkomstenbelasting in 2024 wordt het eigenwoningforfait gebaseerd op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2023.